篇一：按揭贷款风险点及防范措施
个?住房贷款风险及其防范措施个?住房贷款是很常见的?种，相对于其他类型的贷款也有??的风险。我们需要了解清楚这??的风险有哪些，以及?对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是?家需要通过本?了解清楚的问题，下?店铺?编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。?、个?住房贷款风险及其防范措施(?)系统风险1、利率风险：个?住房按揭贷款业务的期限?般都?较长，在五年以上，最长可达三?年。在这种跨度较?的时间内，可能会出现?次?型经济波动，导致市场利率出现变化。在商业银?的经营过程中，当个?住房按揭贷款业务所占的资产达到某?界限时，利率的变化就可能会给其带来?法避免的经济风险。2、流动型风险银?的资??都始终处于?个流动状态，当银?的流动资??法满?其流动需求量时，就会出现银?资??法满??出资?需求量的风险，个?住房按揭贷款是?种有效期?较长的业务，其资?流动特性?较低，?在银?中的资?来源?都期限不长，会导致其将短期资??于长期运作，造成?付现??法达到?付需求的风险。3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格?路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控?度不断加?，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，?旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银?的贷款造成?定的风险。(?)银?后期管理风险个?住房按揭贷款是?种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银?需要投??量的??、物?和财?对相关资料进?整理和管控。在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值?法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银?因监控管理以及催款不?，导致借款?出现拖款和赖账?为。(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，?量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有?较雄厚的资?后盾以及良好的经营业绩，成为各银?所争夺的合作对象，但这种竞争会给?些信誉较差的企业带来可乘之机，使?各种不法?段对银?进?欺诈，以虚假信息向银?申请住房按揭贷款，达到?的后即进?资?转移。(四)项?存在的风险项?风险也是按揭贷款的源头风险，其风险主要来源于开放商以及楼盘??所附带的不?，致使借款?出现违约以及抵押物品价值失效等情况。(五)信?风险?先，因为社会缺乏对个?信?进?评价、约束的机制，导致社会风险的存在;其次，由于有些借款?存在赖账?理，当担保条款以及抵押物品对其约束?较差时，就会出现借款?信?风险;再次，由于借款?对于??的实?预期过?，导致家庭收??法满?还款要求，出现?付风险;最后，由于借款?发?意外事故，导致?体出现残疾，失去还款能?，出现意外伤害风险。(六)抵押风险和欺诈风险由于价值评估的?式存在差异，可能会出现?估房，导致客户的贷款成交数较?，进?出现贷款?额?于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题，抵押物的产权?法移交，导致抵押物?效，出现贷款风险。此外，因为?些不良开放商制造虚假按揭进?骗贷，并将贷款挪?，导致楼盘?法按期竣?，抵押物?法得到有效落实，甚?有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险。?、个?住房贷款风险防范措施(?)加强银?业务?员的培训个?贷款操作?续在不断被完善，但其操作过程?较繁琐，需要建????素质的客户经理队伍，重视各岗位的?员配置，对客户经理进?培训，让其对?作具有强烈的责任?，并拥有加?的职业素质。此外，可建?有效的奖惩考核机制，促进银?业务的健康、和谐发展。
(?)加强银?对房地产开发企业的审查主要审查?向有：①对开发商企业的项??地出让??付情况以及出让?来源等进?核实，并评估其资?实?和筹资能?;②对开发?的房地产开发资质等级证书进?审查，并了解其从业时间和经验;③对开发企业的组织架构进?调查，并以此了解该企业和各相关企业之间的关系，防?出现假按揭情况;④对开发商的?程款?付情况进?查询，防?其将贷款挪?到其他??，出现假按揭情况，并了解其经营实际情况，剔除拥有不良信誉的企业。(三)加强银?内部的管控建设①对于借款?进?严格的款前调查，详细询问其购房产的价格、结构、户型、交房?期、周边环境、交通、物业管理等情况，并对其实际情况进?核实。严格审查借款?的各项证明?件，以及购房?付款的?付?。此外还需要按照国家规定，对借款?还款能?、抵押物品价值以及信誉度等进?审查;②坚持合同?签制度，坚决拒绝房地产开发商代替业主办理贷款?续。③加强档案管理的?常检查，监控每?项售房款的去向，且客户经理需要严格执?住房按揭贷款的贷后检查制度。看完本?之后?家对于这个问题都清楚了吧，在实际中个?住房贷款的风险分为这?个??，并且对于其中的防范措施也需要?家有理解，才能更好的进?预防，减少贷款风险的系数，这是?家需要仔细了解的问题。如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。
篇二：按揭贷款风险点及防范措施
个人按揭贷?款业务风险?分析及应对?措施
个人按揭贷?款包括个人?住房按揭贷?款和个人商?用房按揭贷?款，是具有房地?产开发资格?的房地产公?司在楼盘封?顶并取得预?售许可证或?楼盘的房地?产权证后，由银行对购?买该楼盘住?房和商业用?房的自然人?因短期购房?资金不足提?供的批量信?贷支持。对预售房银?行还要求房?地产开发商?在办妥房地?产权证抵押?手续之前对?该批贷款提?供阶段性保?证，按按揭贷款?的一定比例?交存保证金?专户存入银?行，并签订有关?承诺协议。
由于房地产?开发市场的?蓬勃发展和?人们购买力?的提高，个人住房贷?款存在巨大?的潜在市场?，加之个人住?房贷款业务?占用经济资?本少并且具?有很强的规?模效益的优?势，又较少受到?市场风险冲?击，而被各家商?业银行所看?好。目前全行范?围开展的“三比”活动，使个人按揭?贷款业务有?了突破性的?发展，但开发商由?于资金不足?利用“假按揭”骗取银行资?金挪作他用?的情况在各?家银行时有?发生，再加上借款?人偿债能力?和还款意愿?的变化，开发商不能?按时向购房?人交付房产?而使借款人?拒绝履行还?款义务、银行贷后管?理不力及国?家宏观调控?政策等诸多?因素都会给?个人按揭贷?款带来风险?，而个人按揭?贷款的特点?决定了产品?周期长，管理难度大?，按照国际经?验，通常个人按?揭贷款风险?的充分暴露?约在贷款发?放后的3－5年，其潜在的风?险也不容忽?视。为此，我们需要进?一步结合市?场情况和实?际操作进行?风险分析，并采取有效?措施进行应?对。
一、个人按揭贷?款的风险分?析
（一）借款人风险?:
1、对自身收入?预期存在偏?差。由于借款人?对自己的收?入期望值过?高，实际收入增?长水平没能?达到预期目?标，造成还贷能?力不足。2、失业或经营?失败。由于借款人?被解雇、所在企业遭?遇破产倒闭?或借款人自?身经营失败?，失去还款来?源。3、道德与信用?风险。在社会信用?需要普遍提?升的时候，不排除借款?人主观上有?赖账心理，特别是当担?保条款对借?款人约束力?不强或抵押?物执行比较?困难时，信用风险尤?其突出。此外，如果市场出?现大的起伏?，当房产贬值?较快的时候?，借款人心理?上就有不平?衡，从而对还款?产生抵触情?绪。4、意外伤害、灾害风险。借款人因意?外伤害造成?伤残，丧失劳动能?力，失去收入来?源。或由于火灾?、水灾、风暴等原因?遭受重大损?失，失去还款能?力。
（二）开发商风险?：1、开发企业资?质较低，实力不强，自身抗风险?能力差。2、一些资质低?的开发企业?自有资金不?足，致使工程进?度缓慢，无法按时交?付使用，有的甚至形?成“烂尾楼”。3、房屋售后出?现质量问题?以及权证办?理不及时等?，购房户与开?发商之间产?生纠纷，借款人的还?款意愿降低?，将矛盾转嫁?给银行。
（三）银行操作风?险
1、个人征信风?险：个人按揭贷?款金额小、笔数多，工作量大，对借款人提?供的购房材?料客户经理?不可能全部?进行实地调?查，资料的收集?很多依赖开?发商。而目前的个?人信用体系?不完善，银行方面只?了解贷款申?请人的一些?普通资料，如在什么地?方工作、从事什么职?业、基本收入情?况如何等，对于申请人?的实际收入?、资产负债状?况、社会活动表?现、有无失信等?资信状况很?难作出全面?和准确的评?估。并且个人住?房贷款的期?限一般都较?长，借款人的未?来收入具有?不确定性，即使借款人?提供的当期?收入情况真?实可靠，也很难用科?学的评估方?法来确认借?款人未来
收?入状况。
2、贷款审批条?件难以落实?的风险：开发商交房?和办理权证?往往在贷款?发放后半年?以上，期间由开发?商提供阶段?性担保，保证金是否?留足、抵押登记和?财产保险这?些手续是否?完全落实到?位，现阶段主要?依靠客户经?理的责任心?，还缺少回头?审查和有力?的监控。
3、贷后管理风?险：由于征集借?款人个人信?息的来源渠?道较为有限?，同时认为抵?押充足，而忽视对这?一产品的贷?后管理。对客户的重?大变化情况?掌握很少，由于有效的?贷后管理手?段不足，导致缺少基?本的管理深?度，不能及时发?现和识别风?险隐患。
4、开发商“倒逼”风险：由于房产项?目一般要向?银行进行融?资，在房产大量?进行销售时?往往伴随着?开发贷款的?到期。开发商缺少?其他的还款?来源，一旦贷款形?成不良，对银行有考?核上的巨大?影响和严厉?的责任追究?，由此导致开?发商不急，银行更急的?局面。为了更快置?换出开发贷?款，即便借款人?条件不是很?理想，银行也放松?要求办理按?揭贷款，实际上将风?险进行了后?移。
5、假按揭风险?：开发商因资?金不足，联合非真实?的购房人申?办按揭贷款?，套取银行信?贷资金,挪作他用，形成虚假个?人按揭贷款?。
(四)市场风险
改革开放以?来，尽管产业结?构经历几次?重大调整，但我国经济?一直保持着?较高的增长?速度，经济增长率?已经连续5?年保持8%以上，去年更是达?到9个百分?点以上。市场贷款购?买商品房的?主力多为2?6－35岁的年?青人，对自身收入?看好，在市场整体?渲染的氛围?中跟进入市?，对未来形势?充满乐观。但是经济增?长的周期性?仍然不可避?免，特别是目前?投资效益低?下，基础价格不?断上涨，环境和资源?难以承受，能源、原材料、运输能力已?经成为瓶颈?，如果不进行?增长方式的?结构性调整?，很难保持持?久的高速增?长。一旦经济增?速慢下来，未来收入可?能低于人们?预期甚至下?降，直接影响人?们的生活水?平和整体还?贷能力。加之，个人住房贷?款的抵押物?处置成本高?，执行阻力大?，借款人一旦?丧失还款能?力，商业银行信?贷损失率往?往会达到很?高水平。
（五）政策和制度?风险
1、法律风险：新的司法解?释《最高人民法?院关于人民?法院民事执?行中查封、扣押、冻结财产的?规定》第六条强调?：“对被执行人?及其所抚养?家属生活所?必需的居住?房屋，人民法院可?以查封，但不得拍卖?、变卖或者抵?债”。这意味着，如果贷款买?房者拒不还?款，银行不能将?其居住的房?屋变卖以收?回贷款。此《规定》已正式实施?，目前对银行?的负面冲击?已经显现。法院对此类?诉讼消极对?待，有的甚至拒?绝受理，已经起诉的?违约户也没?能得到执行?。银行的住房?抵押形同虚?设，债权难以得?到有效维护?。
2、社会保障体?系风险：我国目前的?社会保障体?系亟待完善?，医疗、失业、养老保险虽?然初具雏形?，但与能消除?人们的基本?顾虑还相去?甚远，同时子女上?学也已经成?为沉重的负?担。在长时间的?贷款期间内?，借款人遭遇?失业、重大疾病等?事项，以目前的社?会保障覆盖?面和保障深?度，还不能有效?缓解生活压?力，其中任何一?项都有难以?承受之重，有可能会导?致借款人基?本丧失还款?能力。
（六）宏观政策调?控和行业系?统性风险
从整体上判?断，房价的上涨?对银行是极?为有利的。开发商可以?盈利和迅速?收回投资，银行房开贷?款能如期收?回。购房人买时?犹豫买后也?高兴，还款积极性?高，抵
押给银行?的房产实现?增值，变现较为容?易，银行风险大?为降低。反之，开发贷款和?个人房贷面?临双重风险?，一旦房产泡?沫破灭，银行将损失?惨重。日本在90?年房产泡沫?破灭后，房产价格连?续14年下?跌，至今还未恢?复到198?6年的价格?水平，整个经济十?多年停滞不?前，金融业遭受?重创，仍在进行艰?难调整，海南和北海?92年的房?产泡沫现在?也未完全消?化。房地产行业?面临的系统?性风险较为?集中。
为有效抑制?各地盲目上?马工程，投资过度膨?胀，去年以来国?家出台了一?系列调控政?策，房地产行业?则是调控的?焦点。为挤压房地?产泡沫，除使用利率?杠杆外，提高了房地?产开发企业?的自筹资金?比例，紧缩土地供?应，还辅之以行?政手段，严令各级官?员不得越线?，期待房产价?格的理性回?归。但是目前这?些政策与市?场的结合度?以及实际的?效果值得怀?疑，供求关系没?有根本转变?，地方投资冲?动未减，基础资料紧?张，资金、土地、建材、拆迁成本上?升，房产价格仍?然持续上涨?，甚至在调控?政策出台后?上涨速度更?为加快。在此形势下?，不排除国家?采取更为严?厉的宏观政?策以实现“着陆”的可能。如果房价保?持平稳，则房贷资金?相对安全，如果市场应?声下落，银行投入房?产行业的信?贷资金必将?面临艰难退?出的局面。
二、规避个人按?揭贷款业务?风险的措施?
（一）控制风险
1、把好开发商?准入关，选准优质楼?盘。首先，严格审查房?地产开发商?的资质、信誉。对开发商的?资质等级、信用水平、领导层的资?信及管理水?平、自有资金实?力、财务状况、履行保证责?任的意愿及?能力等，以及拟合作?楼盘项目开?发及销售的?合法性、资金到位情?况、工程进度情?况以及市场?销售前景等?进行严格审?查，从源头上遏?止“假按揭”的产生。对信用纪录?差、项目审批手?续不全、曾出现烂尾?工程的开发?商要拒之门?外。其次，加强对开发?商的开发能?力及楼盘获?利能力的预?测。除要求开发?商提供必要?的手续外，还要对其财?务状况进行?严格的贷前?审查，对资质较低?的开发商可?提高保证金?比例。同时，对开发商所?投资项目的?建设资金是?否落实、工程造价是?否切合实际?、市场销售前?景等等，都要进行充?分的分析。建议对二级?资质企业积?极展开授信?，对三级资质?企业要择优?筛选，对三级以下?要谨慎介入?。
2、把好客户群?体的准入关?。选择信用好?、风险低、潜力大的优?质客户发放?贷款是银行?防范个人按?揭贷款风险?的重要工作?。按照我行个?人客户战略?，以国家和社?会管理者、经理人员、私营企业主?、高级专业技?术人员、中高收入行?业从业人员?和个体工商?户为六类目?标客户群体?，所以，银行可以重?点选择以下?对象发放个?人按揭贷款?：㈠国家公务员?、国企或外资?的高管及营?销人员。他们不仅收?入高福利好?，而且掌握了?较好的专业?技能，预期收入高?，失业风险较?低。银行对此类?重点客户应?加大营销力?度。
㈡就职于优势?行业且自身?素质较高的?年轻人。目前，发展形势较?好的行业有?医药、移动、电信、电力、烟草、金融、教育等。㈢发展前景较?好的民营企?业家等。
3、把好贷前调?查、贷中审查关?。一、认真审查房?地产开发商?的资信和开?发项目情况?，主要审查：（l）资信审查。如开发商是?否依法设立?，是否具有房?地产开发资?质、公司工商登?记、注册资金及?来源、注资是否充?足、公司组织管?理机构是否?完整等；（2）开发项目审?查。如要求提供?按揭开发项?目的设计、项目开发资?金情况、楼盘预售业?绩情况、开发项目的?工程进度情?况。开发商是否?合法取得土?地使用权、使用权的用?途、期限、能否自由转?移、该项目是否?经合法程序?审批报建。该项目是否?具备预售条?件、是否取得预?售许可证、可否保证依?时取得合法?有效的产权?证明，甚至开发商?现有项目开?发资金的流?向情况等。
二是认真审?查借款申请?人购房行为?的真实性，全面测评其?还款能力。信贷人员对?借款人提交?的申请资料?真实性逐项?认真审查核?实，对借款人还?款意愿和还?款能力认真?调查，必要时应上?门核实客户?情况，坚持客户经?理、风险经理双?人调查制，重点对楼盘?的真实性、住房价格的?真实性和住?房面积的真?实性严格把?关，避免出现“假按揭”等骗取银行?资金行为的?发生。主要审查（1）主体资格审?查，即购房人是?否符合法律?规定的主体?资格（完全民事能?力）；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳?定的联络方?式，是否要有当?地户口等；（3）购房人经济?收入来源、数额是否充?足，是否为稳定?的收入；在审查购房?人经济收入?时，要注重对其?工资证明、其他收入证?明的审查核?实，而不能流于?形式；（4）购房目的是?否为自用购?房，现在住房的?松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。对于借款金?额和市场风?险较大的商?业用房按揭?业务，可视情况要?求客户提供?一定价值的?其他抵（质）押物，以检验客户?购房行为的?真实性，增强其还款?意愿。
三是严格落?实借款人的?首付款比例?、贷款用途及?贷款比例。按照人民银?行要求，严格落实借?款人在经办?银行的首付?现金，保证借款人?首付款足额?到位。并控制好按?揭贷款的比?例，随时关注贷?款的流向，确保贷款按?规定用途使?用。四是落实责?任。贷前调查人?员要对贷款?材料的真实?性、全面性、及时性、准确性负责?并签名，经营主责任?人负责对材?料的真实性?进行审核把?关并签名。未签名的贷?款申请材料?一律不得提?交审批。
4、把好贷后管?理关。一是加强对?开发商的贷?后动态跟踪?管理。银行在确定?按揭项目后?，客户经理应?跟踪了解掌?握开发项目?的进度，按揭贷款的?实际用途和?流向，督促开发商?按时、按质、按量完成开?发项目；并建立相应?的贷款管理?责任制，同时加强售?房款专户管?理，监督开发商?房款专户资?金的使用情?况。二是加强对?个人按揭贷?款户的贷后?管理。按揭贷款发?放后客户经?理应跟踪了?解购房人的?工作和经济?状况有无变?化，密切关注借?款人的还款?情况。个贷中心可?设立专门的?电话催收岗?，专门从事电?话催收工作?。对贷款客户?一个月要有?一个提醒电?话;对没有按时?还款的每旬?要有一个催?收电话;对连续三个?月没按时还?款的要上门?催收，对逾期3个?月以上且恶?意拖欠的个?人贷款，要采取司法?催收的方式?。三、是及时做好?对贷款档案?资料和抵押?物权证的占?管，以免贷款形?成风险后抵?押物落空。
5、合理规避抵?押物的法律?风险。在个人住房?贷款担保方?面，2005年?1月1日实?施的《最高人民法?院关于人民?法院民事执?行中查封、扣押、冻结财产的?规定》，对银行主要?以房产作为?抵押的个人?住房贷款担?保政策提出?了进一步完?善的要求，为规避上述?司法解释中?“被执行人及?其所抚养家?属生活所必?需的居住房?屋，人民法院可?以查封，但不得拍卖?、变卖或者抵?债”的限制，银行应要求?客户在申请?按揭贷款的?同时签订一?个补充协议?，其中载明：如客户不能?按约归还银?行贷款，且无法自行?解决个人及?家庭居住问?题时，客户愿意或?授权银行购?买、租赁小面积?住房替换已?抵押的大面?积住房，并承诺将保?障本人及家?庭最低生活?费用外的其?他收入全部?用于归还银?行贷款本息?。或者要求抵?押人出具法?律声明，声明自己放?弃处理抵押?物时保障其?最低生活标?准的权利；或声明其最?低标准，以便在处理?抵押物时可?为其提供必?要生活物资?后处理抵押?物；或提供其有?第二居所的?证明（包括其本人?具有第二居?所的声明或?第三人同意?在抵押房产?被处置后愿?意接纳抵押?人居住的声?明）。
6、加强对资产?评估等中介?机构的责任?约束和责任?追究。有的假按揭?的产生，资产评估中?介机构起到?重要的作用?，银行在收到?其评估报告?后，可以以“确认函”的形式要求?中介机构对?其出具的相?关材料的真?实性及所承?担的法律责?任予
以确认?，以抑制其出?具虚假评估?报告
7、健全银行内?部的机制、制度和道德?约束。一是建立健?全各项业务?规章制度，落实内控制?度要求，严格操作规?程，严格控制各?项风险点，最大限度地?防止信贷人?员的操作风?险。二是建立合?理的考核机?制和激励机?制，不能单纯考?核贷款的发?放和市场占?比，更要重视贷?款质量和贷?款回收，把贷款的发?放、回收纳入整?个业务考核?。三是加强对?所有信贷人?员的业务培?训、思想教育，不断提高经?办员的整体?素质，用完善的规?章制度约束?人，防止出现人?情贷款等违?规现象的发?生，杜绝道德风?险。
（二）分散风险
1、要求开发商?提供全过程?的连带责任?保证。为了彻底解?决开发商与?按揭申请人?串通办理“假按揭”问题，可以要求开?发商对按揭?贷款提供全?程担保，并实行他项?权证和回购?的双保证制?度，通过保证金?来约束开发?商及时办理?他项权证登?记，以顺利实现?“鸡蛋从一个?篮子转移到?多个篮子”的风险转移?；一旦发现“假按揭”或者借款人?出现借款合?同约定的违?约情形，立即要求开?发商通过保?证金无条件?的购回房屋?，并将回购房?款直接清偿?银行贷款。
2、办理抵押物?财产保险和?借款人人身?意外保险。为有效防范?贷款抵押物?存在的损失?风险，银行在发放?以房屋作为?抵押的个人?贷款时，均要求抵押?人办理抵押?房屋的财产?保险，并在保险单?中注明贷款?行为保险第?一受益人，并特别约定?一旦发生保?险事故，保险人应将?保险赔偿金?直接划付至?贷款行指定?的帐户，并在保险单?中约定，保险期间届?满，借款人未能?清偿全部借?款时，抵押人须续?办保险。另外可选择?多家保险公?司签定合作?协议，争取借款人?购买个人住?房按揭贷款?意外保险。在借款人出?现人身意外?及其他意外?从而造成无?法偿还银行?贷款时，由保险公司?替借款人偿?还贷款，以达到分散?风险，保障我行资?产安全的目?的。
3、对个别特殊?的购房群体?，要求保证人?提供连带责?任保证。个人住房贷?款的担保形?式主要包括?追加借款人?提供其他抵?、质押物，或追加具备?担保资格和?条件的自然?人、法人为其提?供连带责任?保证。对外地购房?户、收入不高的?未婚购房户?除要求房产?抵押的同时?另须增加其?直系亲属作?为保证人，并要求保证?人出具法律?声明，声明其放弃?先行处置抵?押物的权利?即代位权，只要借款人?违约，保证人立即?承担保证责?任，并代为偿还?贷款本息。
（三）处置风险，减少损失
1、及时主张债?权。对借款人还?款意愿比较?差、经营失败，依靠正常收?入不能归还?贷款的，要及时向法?院提起诉讼?，并加强贷款?诉讼时效管?理。
2、一旦发生保?险事故及时?向保险公司?理赔。
3、及时向连带?责任人、保证人追索?
一旦借款人?违约或恶意?逃债，银行可以通?过申请支付?令、申请公证执?行、申请仲裁等?法律手段，行使抵销权?、代位权、撤销权对借?款人及其配?偶、借款人的家?庭、借款人的合?伙人、保证人等进?行追偿，将损失降低?到最低。
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